LTV, CAC, CRR, LTV/CAC: формулы, как правильно считать

Есть несколько способов расчета LTV. Чем сложнее формула, тем более приближенным к реальности получается результат, т.к. меньше погрешности.

Формула расчета LTV 1

LTV = (доход от клиента) – (затраты на привлечение и удержание клиента)

Формула расчета LTV 2

LTV = (средняя стоимость продажи) * (среднее число продаж в месяц) * (сколько месяцев удерживается клиент)

Формула расчета LTV 3

LTV = ((T * AOV) * AGM) * ALT,

где Т — среднее количество продаж (заказов) в месяц

AOV — средний чек

AGM — доля прибыли в выручке

ALT — средняя продолжительность взаимодействия клиента с компанией (в месяцах)

Мы рекомендуем рассчитать LTV по каждой из формул и вывести среднее значение на основе всех результатов.

CAC

САС — это customer acquisition cost, стоимость привлечения клиента. Это сумма, сколько стоит бизнесу один новый клиент. Другое название: user acquisition cost — стоимость нового пользователя.

Зачем знать стоимость привлечения клиента (кроме очевидной выгоды в понимании финансовой ситуации в маркетинге):

1. Чтобы посчитать и иметь возможность улучшать показатель LTV/САС, то есть соотношение прибыли с одного клиента к сумме средств, потраченных на его привлечение (о нем ниже).
2. Чтобы быть уверенным, что стоимость привлечения клиента не больше, чем компания может себе позволить экономически, т.е. что привлечение клиента не обходится дороже получаемой прибыли.
3. Зная САС, можно продумывать способы оптимизации этой метрики, чтобы тратить на привлечение меньше и, соответственно, оставлять в компании больше денег.

Формула расчета САС 1

САС = (сумма затрат на привлечение клиента за период t) / (количество новых клиентов за тот же период t)

Важно! Чтобы результат был достоверным, важно включать в сумму затрат на привлечение клиентов все составляющие: зарплаты специалистам, которые занимаются рекламой, стоимость картинок для рекламных постов от дизайнера, оплату работы автора, который пишет рекламные посты, расходы на связь и так далее.

Исходя из этого:

Формула расчета САС 2

где MCC — общие затраты на рекламные кампании для привлечения новых клиентов

W — зарплата специалистам, которые занимаются настройкой каналов привлечения клиентов

S — затраты на софт

PS — затраты на дополнительные услуги (дизайн, копирайтинг, etc)

O — накладные расходы в маркетинге и продажах

CA — количество клиентов, привлеченных на указанные средства (не всех пришедших клиентов, так как их могут приводить и бесплатные методы продвижения, а конкретно клиентов из учитываемых рекламных источников)

К примеру:

На рекламные кампании мы потратили 250$ (МСС), специалистам заплатили 150$ (W), софт обошелся в 15$ (S), дополнительные услуги — в 30$ (PS), накладные расходы составили порядка 15$ (O). Всего привлекли 65 клиентов (CA).

Итого: (250 + 150 + 15 + 30 + 15) / 65 = 7,07$. То есть на привлечение одного клиента у нас уходило 7,07 долларов.

CRR

CRR — это customer retention, то есть удержание клиентов. Это коэффициент, который показывает способность бизнеса сохранять отношения с клиентом. Если CRR высокий, значит, клиенты возвращаются к вам за новыми покупками. Если он низкий, значит, у вас делают одну покупку и не приходят обратно. Работа над удержанием клиентом начинается с первого контакта бизнеса и человека.

Формула расчета CRR

где E — количество клиентов в конце расчетного периода

N — количество клиентов, полученных за этот период

S — количество клиентов, которые уже есть в начале расчетного периода

К примеру, в начале года у нас было 10 клиентов (это S). За целый год мы привлекли еще 35 клиентов (N). До конца года 5 клиентов перестали пользоваться нашими услугами, итого суммарное количество активных клиентов на конец периода — 40 человек (Е).

CRR = (40 – 35) / 10 = 0,5 * 100% = 50%. Итого наш коэффициент удержания равен 50%.

LTV/CAC

LTV/CAC — это соотношение пожизненной ценности клиента с, собственно, длительностью его «жизни» для компании. Этот показатель условно называют качеством клиента, то есть насколько клиент выгоден для бизнеса финансово.

Когда LTV больше CAC — компания может жить. Когда наоборот — пора что-то менять

Хорошим показателем считается LTV/CAC = больше 3. При таком раскладе получается, что каждый вложенный в привлечение 1$ приносит компании 3$. Неплохо, правда?

Что насчет других соотношений:

• 1:1 или меньше — все плохо, потому что на каждый вложенный доллар вы получаете доллар;
• 2:1 — очень низкая окупаемость затрат на привлечение клиентов;
• 3:1 — бизнес продуктивен и приносит прибыль, к этому стоит стремиться;
• 4:1 — пора давать мастер-классы по управлению бизнесом.

Когда считать метрики

Показатели CAC и LTV важно рассчитать и использовать на этапе прогнозирования. В рамках одной и той же ниши может быть несколько групп клиентов, у которых будет отличаться стоимость привлечения, доход от конверсий и пожизненная ценность. Расчет и прогноз в таком случае необходимо сделать для каждой категории заказчиков отдельно.

Планируя капиталовложения на привлечение, важно определить точку безубыточности бизнеса. Это момент, когда затраты на привлечение равны доходу, полученному от клиента.

Рассмотрим 2 типичных случая.

1 случай: заказчик прогнозируемо не станет повторно совершать конверсии.

В таком случае доход от его конверсии (точка 3 на графике) однозначно должен быть больше совокупных затрат на его привлечение (точка 1). Если доход оказывается меньше — деятельность будет убыточной.

2 случай: пожизненная ценность клиента высокая. Здесь важно определить соотношение между затратами на привлечение покупателя (точка 1) и его пожизненной ценностью. В данном случае доход от первой конверсии допустим ниже точки безубыточности (точка 2). Однако благодаря последующим конверсиям инвестиции окупаются (точка 4).

Как видим, сегментировать клиентов нужно обязательно, чтобы показатели были рассчитаны правильно и не вводили нас в заблуждение. Для расчета потребители делятся на группы по определенным признакам. К примеру, если мы работаем с курсами английского языка, можем выбрать такое деление:

1 — клиенты ходят только на групповые занятия,

2 — заказывают и индивидуальные занятия, и групповые,

3 — только индивидуальные,

4 — только разговорный клуб.

Рассчитываем показатели отдельно для каждой из групп.

Показатель удержания клиентов будет разным в каждом случае. Анализируйте и ищите корреляцию между показателями: из какой группы чаще уходят покупатели; где больше затраты на привлечение; какой период удержания в каждом из случаев. Расчет LTV для каждой группы дает возможность принимать решение, в приобретение какого типа клиентов лучше вкладываться бизнесу, чтобы получить максимальную выгоду.

FAQ

— Как узнать, сколько клиентов приходят из определенных каналов и источников?

Используйте отчет Google Analytics по источникам и каналам; добавляйте UTM-метки на все рекламные ссылки; подключите коллтрекинг, если большая часть клиентов приходит через телефонные звонки. Спланируйте способ отслеживания для каждого существующего у вас канала получения клиентов.

— Что, если лиды превращаются в клиентов не сразу, а спустя время?

Даже если клиенты конвертировались спустя месяцы после первого взаимодействия, правильно посчитать количество клиентов можно при помощи сквозной аналитики. Сквозная аналитика — это выстроенная связь между источником, откуда появился посетитель, и его первой покупкой, когда бы она ни была сделана. И благодаря правильно настроенной модели атрибуции в Google Analytics мы можем определить первичный источник и правильно распределить вес между всеми каналами и источниками.

— Кто должен считать все эти показатели?

Бизнес-аналитик, маркетолог, предприниматель. Коммерческий директор тоже должен знать эти показатели.

— Расчеты для оценки контекстной рекламы и маркетинга в комплексе как-то отличаются?

Нет, не отличаются. Контекст — часть маркетинга и подчиняется тем же KPI.

— Какие самые частые ошибки, связанные с LTV, CAC, CRR и соотношением LTV/CAC встречаются?

Главная ошибка в том, что мало кто это считает. А те, кто хочет считать, сталкиваются с техническими сложностями, потому что нужны сводные таблицы Excel, кастомизация CRM и другие нюансы. Это отталкивает часть людей — и тогда бизнес живет, не имея на руках четких финансовых показателей своего существования.

что это такое и как посчитать

Клиент не остаётся с компанией вечно — он может покупать ваш продукт 3 месяца, а может 20 лет, но рано или поздно это закончится. Пожизненная ценность клиента, или lifetime value (LTV) — показатель, который помогает компании понять, сколько денег принесёт ей клиент за весь период взаимодействия. LTV помогает самому предпринимателю почувствовать ценность клиента — ведь одно дело, когда она абстрактна, и совсем другое, когда понятно, что (скорее всего) клиент принесёт компании 200 000 ₽.

Зачем считать LTV

Пожизненная ценность клиента, или его условная прибыльность, помогает решать несколько задач, значимых для развития бизнеса. Использование этой метрики позволяет:

• Оценить рентабельность затрат на привлечение клиента. Если стоимость привлечения (размещения рекламы, оплаты работы директолога и таргетолога) одного клиента оказывается равной 5000, а в итоге он принесёт компании только 3000 — нужно пересматривать стратегии продвижения. Если же стоимость привлечения составит 100 ₽, а в течение всего периода взаимодействия клиент принесёт компании 10 000 ₽ — всё идёт хорошо.
  
   
• Рассчитать срок окупаемости средств, вложенных в привлечение одного клиента. Так, при стоимости привлечения в 1000 ₽, при показателе LTV — 10 000 ₽ и жизненном цикле клиента в 5 лет привлечение окупится в течение полугода.
  
   
• Разделить всех клиентов компании на группы и разработать стратегию работы с каждой из них. Условно всех клиентов компании можно разделить на группы «клиент с низкой стоимостью» и «клиент с высокой стоимостью» в зависимости от того, какую прибыль они приносят компании.

  Пример: Один клиент в течение жизненного цикла покупает 1-2 раза на общую сумму 1000 ₽. Второй клиент покупает 10-12 раз на общую сумму 12 000 ₽. Понятно, что второй клиент намного более интересен компании. Значит, есть смысл сосредоточиться на привлечении клиентов этой группы.
  
   

• Выявить эффективность рекламных каналов и определить, какие приносят наиболее дорогих клиентов. Если контекстная реклама приводит в основном клиентов первой группы (покупающих нечасто и недолго), а таргетированная реклама в Facebook, Instagram, ВКонтакте — второй, то рациональнее будет большую часть рекламного бюджета направить на продвижение в социальных сетях.

Как считать пожизненную ценность клиента

Существуют несколько формул, по которым можно рассчитать LTV клиента. Open Academy расскажет об оптимальной формуле. Она не слишком сложна, но при этом позволяет учесть основные факторы, и получить результат, который можно использовать для принятия решений в бизнесе.

Чтобы провести расчет вам необходимо знать:

• Средний чек
• Среднее количество заказов
• Средний «жизненный цикл» клиента

Если со средним чеком и средним количеством заказов обычно все понятно, то средний «жизненный цикл» клиента отслеживают не все предприниматели. Его можно посчитать, зная количество клиентов на начало периода (НП) и конец периода (КП) — например, на начало и конец 2019 года. При этом новые клиенты (появившиеся в базе в течение 2019 года) не учитываются.

Сначала рассчитывается показатель оттока клиентов по формуле:

Отток = (НП-КП)/НП х 100%

Пример: в начале года в базе было 5000 клиентов. Из них к концу года осталось 2000 клиентов

(5000 – 3000)/5000 х 100% = 0,16

Показатель оттока клиентов составляет 0,16.

Посчитаем средний жизненный цикл клиента по формуле:

Средний жизненный цикл = 1/Показатель оттока клиентов

 1/0,16 = 6,25

Средний жизненный цикл клиента составляет 6,25 лет, или 75 месяцев.

 

Теперь можно переходить к расчету LTV по формуле:
 

LTV = Средний чек х Среднее количество заказов (в месяц) х Средний жизненный цикл клиента (в месяцах)

Предположим, что у компании средний чек составляет 100 ₽, а среднее количество заказов в месяц — 50.

100 х 50 х 75 = 375 000

375 000 ₽ принесет компании один клиент в случае, если его жизненный цикл останется на уровне 75 недель.  

Если же компания сможет продлить жизненный цикл клиента — то и денег получит больше.

Альтернативный метод расчета LTV

Есть совсем простая формула, которую тоже можно использовать для расчета пожизненной ценности клиента. Она выглядит так:

LTV = Доход компании за период /Количество посетителей за период

Период может быть любым — месяц, квартал, год.

Пример:

Компания по продаже мебели за месяц провела 10 продаж и получила доход в сумме 180 000 ₽.

180 000/10 = 18 000

LTV клиента в этот период — 18 000 ₽.

Расчет LTV — дело непростое. Но и пользы бизнесу использование этой метрики может принести немало. Попробуйте рассчитать жизненную ценность клиента вашей компании, и, возможно, вы увидите векторы развития — повышение среднего чека, привлечение большего количества новых или работа над продлением жизненного цикла уже имеющихся клиентов.

• Ссылка скопирована

Что это такое, как рассчитать, пример

Что такое отношение кредита к стоимости (LTV)?

Отношение кредита к стоимости (LTV) — это оценка кредитного риска, которую финансовые учреждения и другие кредиторы изучают перед одобрением ипотеки. Как правило, кредиты с высоким коэффициентом LTV считаются кредитами с более высоким риском. Поэтому, если ипотека одобрена, кредит имеет более высокую процентную ставку.

Кроме того, кредит с высоким коэффициентом LTV может потребовать от заемщика приобрести ипотечную страховку, чтобы компенсировать риск для кредитора. Этот вид страхования называется частным ипотечным страхованием (PMI).

Ключевые выводы

• Соотношение кредита к стоимости (LTV) часто используется в ипотечном кредитовании для определения суммы, необходимой для первоначального взноса, и того, предоставит ли кредитор кредит заемщику.
• Меньшие LTV лучше в глазах кредиторов, но требуют от заемщиков больших авансовых платежей.
• Большинство кредиторов предлагают заявителям на ипотеку и покупку собственного капитала самую низкую процентную ставку, когда отношение кредита к стоимости составляет 80% или ниже.
• Ипотека становится дороже для заемщиков с более высоким LTV.
• HomeReady от Fannie Mae и HomeReady от Freddie Mac Возможные ипотечные программы для заемщиков с низкими доходами допускают коэффициент LTV 97% (первоначальный взнос 3%), но требуют ипотечного страхования (PMI) до тех пор, пока этот коэффициент не упадет до 80%.

Как рассчитать соотношение кредита к стоимости

Заинтересованные покупатели жилья могут легко рассчитать показатель LTV дома. Это формула:

л

Т

В

р

а

т

я

о

знак равно

М

А

А

п

В

куда:

М

А

знак равно

Сумма ипотеки

А

п

В

знак равно

Оценочная стоимость недвижимости

\begin{align} &LTV ratio=\frac{MA}{APV}\\ &\textbf{где:}\\ &MA = \text{Сумма ипотеки}\\ &APV = \text{Оценочная стоимость недвижимости}\\ \end {выровнено}
​LTVratio=APVMA​где:MA=Сумма ипотекиAPV=Оценочная стоимость недвижимости​

Коэффициент LTV рассчитывается путем деления суммы займа на оценочную стоимость имущества, выраженную в процентах. Например, если вы покупаете дом, оцененный в 100 000 долларов США по его оценочной стоимости, и вносите первоначальный взнос в размере 10 000 долларов США, вы берете взаймы 90 000 долларов США. В результате соотношение LTV составляет 90% (т. е. 90 000/100 000).

Понимание отношения кредита к стоимости (LTV)

Определение коэффициента LTV является важным компонентом ипотечного андеррайтинга. Его можно использовать в процессе покупки дома, рефинансирования текущей ипотеки в новую ссуду или заимствования под накопленный капитал в собственности.

Кредиторы оценивают коэффициент LTV, чтобы определить уровень подверженности риску, который они берут на себя при выдаче ипотечного кредита. Когда заемщики запрашивают кредит на сумму, которая равна или близка к оценочной стоимости (и, следовательно, имеет более высокий коэффициент LTV), кредиторы считают, что существует большая вероятность невозврата кредита. Это связано с тем, что в собственности создано очень мало собственного капитала.

В результате в случае обращения взыскания кредитору может быть трудно продать дом за сумму, достаточную для покрытия непогашенного остатка по ипотеке и получения прибыли от сделки.

Основными факторами, влияющими на показатель LTV, являются сумма первоначального взноса, цена продажи и оценочная стоимость недвижимости. Самый низкий коэффициент LTV достигается при более высоком первоначальном взносе и более низкой цене продажи.

Как кредиторы используют LTV

Коэффициент LTV является лишь одним из факторов, определяющих право на получение ипотеки, ссуды под залог дома или кредитной линии. Тем не менее, он может играть существенную роль в процентной ставке, которую заемщик может обеспечить. Большинство кредиторов предлагают заявителям на ипотеку и недвижимость самую низкую процентную ставку, когда их коэффициент LTV составляет 80% или ниже.

Более высокий коэффициент LTV не исключает одобрения заемщиками ипотечного кредита, хотя проценты по кредиту могут расти по мере увеличения коэффициента LTV. Например, заемщику с коэффициентом LTV 95% может быть одобрена ипотека. Однако их процентная ставка может быть на целый процентный пункт выше, чем процентная ставка, предоставляемая заемщику с коэффициентом LTV 75%.

Если коэффициент LTV выше 80%, заемщик может быть обязан приобрести частную ипотечную страховку (PMI). Это может добавить от 0,5% до 1% к общей сумме кредита на ежегодной основе. Например, PMI со ставкой 1% по кредиту в размере 100 000 долларов добавит 1000 долларов к общей сумме, выплачиваемой в год (или 83,33 доллара в месяц). Платежи PMI требуются до тех пор, пока коэффициент LTV не составит 80% или ниже. Отношение LTV будет уменьшаться по мере того, как вы выплачиваете кредит и стоимость вашего дома увеличивается с течением времени.

В целом, чем ниже коэффициент LTV, тем выше вероятность того, что кредит будет одобрен, и тем ниже, вероятно, будет процентная ставка. Кроме того, маловероятно, что вам как заемщику потребуется приобретать частную ипотечную страховку (PMI).

Хотя закон не требует, чтобы кредиторы требовали коэффициента LTV 80%, чтобы заемщики избегали дополнительных затрат на PMI, это практика почти всех кредиторов. Исключения из этого требования иногда делаются для заемщиков с высоким доходом, меньшей задолженностью или большим инвестиционным портфелем.

Как правило, хорошее соотношение кредита к стоимости не должно превышать 80%. Все, что выше 80%, считается высоким LTV, а это означает, что заемщики могут столкнуться с более высокими затратами по займам, потребовать частную ипотечную страховку или получить отказ в кредите. LTV выше 95% часто считается неприемлемым.

Ипотечный пример LTV

Например, предположим, что вы покупаете дом, стоимость которого оценивается в 100 000 долларов. Однако владелец готов продать его за 90 000 долларов. Если вы вносите первоначальный взнос в размере 10 000 долларов США, ваш кредит составляет 80 000 долларов США, что приводит к коэффициенту LTV, равному 80% (т. Е. 80 000/100 000). Если бы вы увеличили сумму первоначального взноса до 15 000 долларов, ваш ипотечный кредит теперь составлял бы 75 000 долларов. Это сделает ваш коэффициент LTV равным 75% (т. е. 75 000/100 000).

Изменения в правилах соотношения ссуды к стоимости

Различные типы кредитов могут иметь разные правила, когда речь идет о требованиях к коэффициенту LTV.

Кредиты FHA

Кредиты FHA — это ипотечные кредиты, предназначенные для заемщиков с низким и средним доходом. Они выдаются одобренным FHA кредитором и застрахованы Федеральным жилищным управлением (FHA).

Ссуды FHA требуют более низкого минимального первоначального взноса и кредитных рейтингов, чем многие обычные ссуды. Кредиты FHA допускают начальный коэффициент LTV до 96,5%, но для них требуется страховая премия по ипотечному кредиту (MIP), которая длится до тех пор, пока у вас есть этот кредит (независимо от того, насколько низким в конечном итоге будет коэффициент LTV).

Многие люди решают рефинансировать свои кредиты FHA, как только их коэффициент LTV достигает 80%, чтобы устранить требование MIP.

Кредиты VA и USDA

Кредиты VA и USDA, доступные нынешним и бывшим военным или жителям сельской местности, не требуют частного ипотечного страхования, даже если коэффициент LTV может достигать 100%. Тем не менее, как кредиты VA, так и кредиты USDA имеют дополнительные сборы.

Фанни Мэй и Фредди Мак

Ипотечные программы Fannie Mae HomeReady и Freddie Mac Home Possible для заемщиков с низкими доходами допускают коэффициент LTV на уровне 97%. Однако они требуют ипотечного страхования до тех пор, пока коэффициент не упадет до 80%.

Для кредитов FHA, VA и USDA доступны упрощенные варианты рефинансирования. Они отменяют требования к оценке, поэтому коэффициент LTV дома не влияет на кредит. Для заемщиков с коэффициентом LTV более 100%, также известными как «подводные» или «перевернутые», также доступны варианты рефинансирования Fannie Mae с высоким соотношением суммы кредита к стоимости и расширенное рефинансирование Freddie Mac.

LTV по сравнению с комбинированным LTV (CLTV)

В то время как коэффициент LTV отражает влияние одного ипотечного кредита на покупку недвижимости, комбинированный коэффициент кредита к стоимости (CLTV) представляет собой отношение всех обеспеченных кредитов на недвижимость к стоимости недвижимости. Это включает в себя не только основную ипотеку, используемую в LTV, но и любые вторичные ипотечные кредиты, ссуды под залог жилья или кредитные линии или другие залоговые права.

Кредиторы используют коэффициент CLTV для определения риска дефолта потенциального покупателя дома, когда используется более одного кредита, например, если у них будет два или более ипотечных кредита или ипотечный кредит плюс ссуда под залог дома или кредитная линия (HELOC). Как правило, кредиторы готовы предоставлять кредиты с коэффициентом CLTV 80% и выше и заемщикам с высоким кредитным рейтингом. Первичные кредиторы, как правило, более щедры в отношении требований CLTV, поскольку это более тщательная мера.

Давайте посмотрим немного ближе на разницу. Коэффициент LTV учитывает только основной остаток по ипотеке дома. Следовательно, если основной остаток по ипотеке составляет 100 000 долларов, а стоимость дома — 200 000 долларов, LTV = 50%.

Однако рассмотрим пример, если у него также есть вторая ипотека на сумму 30 000 долларов и HELOC на 20 000 долларов. Суммарный кредит к стоимости теперь становится (100 000 долларов США + 30 000 долларов США + 20 000 долларов США / 200 000 долларов США) = 75%; гораздо более высокое соотношение.

Эти комбинированные соображения особенно важны, если залогодержатель не выполняет свои обязательства и переходит к обращению взыскания.

Что такое хороший LTV?

Большинство кредиторов используют 80% в качестве порога хорошего соотношения кредита к стоимости (LTV). Все, что ниже этого значения, еще лучше. Обратите внимание, что стоимость заимствования может стать выше, или заемщикам может быть отказано в кредите, поскольку LTV поднимается выше 80%.

Каковы недостатки кредита к стоимости?

Основным недостатком информации, предоставляемой LTV, является то, что она включает только основную ипотеку, которую должен заплатить домовладелец, и не включает в свои расчеты другие обязательства заемщика, такие как вторая ипотека или кредит под залог дома. Таким образом, CLTV является более всеобъемлющей мерой способности заемщика погасить ипотечный кредит.

Что означает 70% LTV?

Отношение кредита к стоимости (LTV), равное 70% (0,70), указывает на то, что заемная сумма равна семидесяти процентам стоимости актива. В случае с ипотекой это будет означать, что заемщик внес первоначальный взнос в размере 30% и финансирует оставшуюся часть. Например, недвижимость за 500 000 долларов с LTV 70% будет иметь первоначальный взнос в размере 150 000 долларов и ипотечный кредит в размере 350 000 долларов.

Как рассчитывается LTV?

Сумма кредита к стоимости (LTV) рассчитывается путем простого деления суммы кредита на стоимость актива или залога, под который берется кредит. В случае ипотеки это будет сумма ипотеки, деленная на стоимость имущества.

Что такое отношение кредита к стоимости и почему это важно?

В этой статье:

• Как рассчитать LTV
• Как отношение кредита к стоимости влияет на процентные ставки?
• Что такое хороший LTV?
• Как снизить LTV

Отношение кредита к стоимости (LTV) — это числовое значение, которое кредиторы используют для определения степени риска, на который они берут обеспеченный кредит. Он измеряет взаимосвязь между суммой кредита и рыночной стоимостью актива, обеспечивающего кредит, например дома или автомобиля.

Если кредитор предоставляет кредит в размере половины стоимости актива, например, LTV составляет 50%. По мере увеличения LTV потенциальные убытки, с которыми столкнется кредитор, если заемщик не сможет погасить кредит, также возрастают, создавая больший риск.

Соотношение кредита к стоимости может применяться к любому обеспеченному кредиту, но чаще всего используется с ипотечными кредитами. На самом деле, несколько федеральных ипотечных программ устанавливают ограничения LTV как часть своих квалификационных критериев.

Как рассчитать LTV

Чтобы определить коэффициент LTV, разделите сумму кредита на стоимость актива, а затем умножьте на 100, чтобы получить процент:

LTV = (Сумма задолженности по кредиту ÷ Оценочная стоимость актива ) × 100

Если вы покупаете дом стоимостью 300 000 долларов США и сумма вашего кредита составляет 250 000 долларов США, коэффициент LTV на момент покупки составит: (250 000 долларов США/300 000 долларов США) x 100, что равно 83,3%.

Другими словами, коэффициент LTV — это часть оценочной стоимости имущества, которая не покрывается вашим первоначальным взносом. Если вы вложите 15% в кредит, который покроет оставшуюся часть покупной цены, то LTV составит 85%.

Кредиторы и федеральные органы жилищного надзора больше всего озабочены коэффициентом LTV на момент выдачи кредита, но вы можете рассчитать LTV в любое время в течение периода погашения кредита, разделив сумму задолженности по кредиту на оценочную стоимость имущества. По мере погашения кредита сумма задолженности уменьшается, что приводит к снижению LTV. Если стоимость вашей собственности со временем увеличивается, это также снижает LTV. Но если стоимость недвижимости падает (например, если цены на жилье значительно падают на местном рынке), это может увеличить LTV.

Когда коэффициент LTV превышает 100%, заемщик считается «под водой» по кредиту, то есть когда рыночная стоимость имущества меньше, чем остаток по кредиту. LTV более 100% также возможны в начале периода погашения по кредитам с высокими затратами на закрытие.

Как отношение кредита к стоимости влияет на процентные ставки?

Кредиторы США обычно следуют практике, известной как «ценообразование на основе риска», которая включает в себя установление более высоких процентных ставок по кредитам, которые они считают относительно рискованными. Это приводит к тому, что с заемщиков с низким кредитным рейтингом взимается более высокая плата, чем с заемщиков с отличной кредитной историей, и это также относится к LTV: поскольку высокий коэффициент LTV означает больший риск для кредитора, кредиты с высоким LTV обычно предоставляются с более высокими процентными ставками.

Высокие процентные ставки — не единственная причина, по которой вам может дорого обойтись высокий LTV.

Если вы покупаете дом с помощью обычного кредита, то есть ипотеки, не обеспеченной федеральной программой, коэффициент LTV выше 80% может означать, что вам необходимо приобрести частную ипотечную страховку (PMI), которая покрывает кредитора от убытков, если вы не погасите свой кредит. PMI обычно стоит от 0,5% до 1% от суммы кредита каждый год и должен выплачиваться до тех пор, пока коэффициент LTV не упадет до 78%. Таким образом, если ваш кредит составляет 250 000 долларов США, вы можете рассчитывать на дополнительные выплаты в размере от 104 до 208 долларов каждый месяц, пока это не произойдет.

Что такое хороший LTV?

Если вы берете обычный кредит на покупку дома, коэффициент LTV 80% или меньше является идеальным. Обычные ипотечные кредиты с коэффициентом LTV выше 80% обычно требуют PMI, который может добавить десятки тысяч долларов к вашим платежам в течение срока действия ипотечного кредита.

Некоторые ипотечные кредиты, обеспеченные государством, позволяют избежать очень высоких коэффициентов LTV. Например, минимальный первоначальный взнос по кредиту Федерального жилищного управления (FHA) составляет 3,5% (коэффициент LTV равен 9).6,5%). Кредиты через Министерство сельского хозяйства США и Министерство по делам ветеранов вообще не требуют первоначального взноса (100% LTV). Эти кредиты обычно требуют форм ипотечного страхования или включают дополнительные сборы в стоимость закрытия, чтобы компенсировать риск, связанный с их более высоким LTV.

Соотношение LTV является менее важным фактором для автокредитов. Хотя вы можете платить более высокие проценты по автокредиту с более высоким коэффициентом LTV, нет порога, сравнимого с 80% LTV, который обеспечивает лучшие условия ипотечного кредита.

Как снизить LTV

Вообще говоря, снижение LTV по вашим кредитам, особенно по ипотечным кредитам, означает снижение общих затрат в течение срока действия кредита.

This entry was posted in Популярное